במצב של קניית נכס, כדאי לכם להיות מיוצגים באמצעות עורך דין מקרקעין, אשר מומחה בנושא זה. הנושא של מקרקעין הינו נושא מורכב ומסובך עד מאוד. לצד המון עשיה אשר נראית כביכול חפה מסיכון היא אינה כזאת. הרוב של התלונות אל מול עורכי דין בנושא של רשלנות מתייחס לעסקה אשר הינה בתחום של מקרקעין. זה הוא עולם אשר קיים בו הכי הרבה מצבים של רשלנות, בשל כך כי מבחינים בו כביכול שהינו פשוט, זמין לאינו מאופיין כמורכב. מרבית עורכי הדין אשר אינם מתעסקים במקרקעין כדבר שבשגרה מתפתים להתעסק בו כשניצבת בפניהם עסקה של מקרקעין. הלקוי הוא שהם אינם לעולמם מומחים והם ניצבים בפני כשל בעבירות אשר הינן רשלנות.

במידה וכדאי לשכור שירותים של עורך דין מקרקעין מומלץ –

משמעותי ביותר לגשת אל משרד מיסוי מקרקעין היודע עסקה של מקרקעין, בשל כך כי רק עורך דין מיסוי מקרקעין אשר הינו מתעסק בנושא בצורה מדי יום ידע את כל התחומים של עסקת מקרקעין, במחסומים אשר הינם בדרך וכן בפסיקה המתקדמת. בשל כך כי הסיטואציה בעולם זה חמורה, רוב עורכי הדין, גם  צעירים שבינהם ולא ותיקים שביניהם אשר מתעסקים בנושא שונה, עורכים עסקה של מקרקעין אקראית בלא להכיר את הצ'אנס שטמון בזה. אף במידה והדבר טומן בחובו שכר טרחה ניכר ביותר, משמעותי שלא להתפתות לגשת אל עורך דין דיני מקרקעין אשר אינו ותיק.

האם לא כל משרד עורך דין מקרקעין מכיר את התחום?

לא ואין זה כלימה וגם חיוני לשאול את עורך דין מקרקעין בפתח תקווה במידה ויש לו ותק בנושא. עסקה של מקרקעין דורשת עמל רב והרבה בחינות. המעטה בשכר טרחה הסבה לזאת כי עורכי דין נוטלים המון תיקים במקביל על טיב הטיפול. עליכם לדעת, כי עלות הגיונית הינה אינטרס שלכם.

מה הן המשימות אשר אותן רשלנות עורך דין בעסקת מקרקעין?

עליכם להבדיל בין קניית דירה מיד שניה לבין קניית דירה מקבלן. במצב של קניית דירה מהצד של קבלן, על עורך דין מיסוי לוודא כי הסכם מכר על כל הנספחים שלו את הזכות הקניינית של הקבלן בקרקע, את התחום התכנוני של המיזם הזה. במידה כי עסקינן בקרקע אשר קבלן קנה בעסקה של  קומבינה, עליכם לוודא את העסקה ביחד בעל הקרקע, אשר ייוותר בתמונה עד לעת נתינת הדירה הגמורה ורישום של זכות על שם הקבלן או על שם של קוני הנכס עליכם לבחון את היתר של מסים בעסקה עם בעל קרקע ומה הם התנאים לביטול העסקה הזאת, אשר הינם עשויים להשליך באופן ישיר על גבי העסקה עם הקבלן.

עליכם לבחון א תכנית בניין ערים, את אישור של בנייה, במידה ומותר לקבלם למכור את הנכס המסוים על הצמדות שלה, לבחון את כל אשר נספח להסכם, כמו למשל – ייפוי הכוח אשר מוענק בידי קבלן או לחלופין לבא מטעמו, לבחון את תוספת תשלום וכן מפרט טכני ולבחון כהלכה את ההוראות שלהם.

ברוב המצבים עבור כל מיזם מוצמד כלכלי מאת הבנק, שבעדה משעבד לטובתו את הדירה. בעת שקניתם את הבית שלכם ושילמתם בעדו, עליכם לבדוק כי הבנק ירשום לכם מכתב על פי השעבוד אינו יתרחש על גבי הבית שלכם.

ההסכם של הקבלן הינו הומוגני וקיים קושי לשנות אותו. את הקבלן מייצג לרוב משרד של עורך דין מקרקעין בפתח תקווה רב ממדים וכן ותיק, אשר מנסח הסכם אל מול האינטרס של קבלן. הצ'אנס כי קונה דירה הינו חף רשלנות עורך דין בעסקת מקרקעין יחדור למשא ומתן וישגשג לשנות סעיף בחוזה לטובתו לא גדול. המחסום בהסכם הקנייה הוא רב ביותר. כה לדוגמה עליכם לוודא את עת מסירת הנכס. קבלנים ידועים לפעמים לציין עת של מסירה, אבל באותיות זעירות משאירים פתח מילוט. יתרה מזאת, קיימת משמעות רבה לאבטחה של תשלום בעד הנכס.

במצב אשר בו תקנו נכס מיד שניה, עליכם לוודא את הזכות של המוכר בלשכה של רישום מקרקעין, כדי לבדוק שהוא אכן הבעל של אותו נכס. במידה והנכס אינו רשום בטאבו, עליכם לבחון את הזכות במנהל מקרקעי ישראל או בחברה אשר הינה משכנת ואף לוודא רישום של שעבוד בגוף הזה ואצל רשם המשכונות. עליכם עוד לבצע בחינה ברשות של התכנון, כדי לבדוק שכל הנכס אשר הינו הוקם בהתאם לאישור, שאין בו סטייה ולא הוצא עליו צו של הריסה ואף לבחון במידה וקיים היטל של השבחה.

בנוסף לכך, קיימת מאוד משמעות לרישום של הנכס על שמכם. קיימים הרבה מצבים אשר בהם תשלמו כמה תשלומים לפני הענקה של חזקה בנכס ורישום שלה על שמכם. במצב זה ישנה משמעות רבה שכבר בעת התשלום ההתחלתי והחתימה על חוזה תירשם הערה אזהרה אל מולכם. במידה ויוטל עיקול על גבי הנכס לאחר שנרשמה עליו הערת אזהרה, הדבר אינו ישפיע על הזכות שלכם.

בנוסף לזאת, על עורך דין מקרקעין המלצות לוודא את תשלום כל המסים על המוכר. נדרש לוודא כי הנכס יירשם על שמכם בלשכה של רישום מקרקעין, במנהל או לחלופין בחברה אשר משכנת לאלתר בתום תשלום התמורה.  באם רכשתם נכס מקבלן, במידה כי עורך דין נדל"ן מומלץ עשוי לפעול מטעמכם לשנות את הסכם מטעם הקבלן, על מנת כי יהלום אף את האינטרסים שלכם? בהתאם לחוק ונהלי האתיקה, עורך דין מסחרי מה זה של הקבלן לא בעל היתר לייצג את שני הצדדים והינו ייצג רק את הקבלן. בשל כך על הרוכש לוודא כי עורך דין מצדו יבחן כהלכה את ההסכם ויוודא כי יובטח הזכות בכל תחום בטיחות שעליו לקבל לכל התשלומים אשר יעניק לקבלן, מסירת החזקה בעת, איכות הבניה, רישום של זכות על שמכם וכיוצא בזה. כל החברות, בלי יוצא מן הכלל, מוכנות לתקן את ההסכם. למרות שכל אחת באופן שונה. במידה והקבלן לא מוכן לשנות, כדאי לכם לא לרכוש אצלו. משמעותי ביותר לבחון את השם של הקבלן ואת החוזק שלו. במידה ויש מום בזה, אף הסכם מיטבי אינו יסייע בידכם. הליקוי הינו כי הנכם נאלצים לשלם שכר טרחה של עורך דין מס שבח של הקבלן אף במידה והינו מיוצג באמצעות עורך דין מומחה למיסוי מקרקעין מטעמו, בשל כך כי עורך דין של הקבלן אחראי לרישום הנכס המשותף ולרישום של זכות על שם כל הקונים, בגין זאת הרבה קונים מנסים לחסוך ולהימנע מלהשכיר עורך דין מטעמם – ובזאת מסכנים את הנכס שלהם.

מה הוא שכר טרחה עורך דין מקרקעין אשר נהוג לשלם בעת קנייה של נכס?

שכר הטרחה אשר נהוג לשלם עבור עורך דין נדל"ן מחיר מצד הקבלן בטווח לרוב בין אחוז אחד לבין אחוז וחצי מעלות של עסקה. שכר טרחה עבור מס שבח על מכירת משרד עשוי להיות בטווח ביi חצי אחוז לבין עוד אחוז וחצי.

במידה וכדאי להעביר את חוזה המשכנתא לבדיקה של עורך דין מומחה למקרקעין בטרם החתימה?

בתחום הזה עורכי הדין אינם כמעט שמתערבבים, למעט עסקה רבת היקפים. כמו כן, לדברי עורכי דין בנושא של מקרקעין, כדאי לכם למסור את חוזה המשכנתא לעורך דין הדואג לקניית הנכס שלכם. מכיוון שלפעמים קיימים כל מיני סעיפים בחוזה של משכנתא אשר עשויים לחשוף אתכם לצ'אנס פיננסי ושאינכם מכירים בהם. בטפסים רגילים של חוזה משכנתא קיימים נתונים אשר משמעותי לדעת הודותם. כמו לדוגמא – כי הבנק עשוי לדרוש לממש את המשכנתא אף במצב שיש לכם חובות נוספים עבור הבנק.