לעסקאות במקרקעין יש השלכות כלכליות גדולות מאוד וזאת כמובן עקב ההתחייבויות הכספיות שהן מצריכות. כמו כן, בעסקאות מסוג זה יש גם היבטים משפטיים רבים ולכן הסיכון הוא כפול. חוזה מכר הוא חוזה שבין מי שמוכר נכס לבין מי שיקנה אותו וחוזה זה מכיל התניות מסחריות משפטיות שבעזרתן נוציא את עסקת המקרקעין לפועל.

ברוב המקרים, לפני כריתת החוזה, בין הצדדים (מוכר הנכס וקונה הנכס) יהיה רצון לחתום על מסמך זכרון דברים. גם לזכרון הדברים יכולים להיות השלכות רבות ותוקפו יכול להיות כתוקף חוזה. זכרון הדברים אמור לכלול את כל ההיבטים המשפטיים והמסחריים של אותה עסקת מקרקעין עתידית ולכן מומלץ להתייעץ עם עורך דין למקרקעין שיעסוק בחתימה על זכרון הדברים ועל הסכם המקרקעין.

מה הם האינטרסים של הצדדים ?

האינטרס של המוכר יהיה לקבל את כל התמורה שמגיעה לו בהתאם לחוזה המכר שנחתם ובמועד שנקבע. כמו כן, האינטרס הוא להבטיח שקונה לא תהיה עילת תביעה כלשהי כלפיו. מבחינת  המוכר, הסכם מכר המקרקעין מטרתו להבטיח את תשלום התמורה שנקבע וזאת תוך כדי הבטחה שתיאור הנכס הנמכר ישקף בצורה מדויקת את הנכס הנמכר בצורה שהקונה לא יוכל לטעון שקיימת איזושהי אי התאמה בין כל מה שהובטח בחוזה מכר המקרקעין לבין מצב הנכס בפועל.

האינטרס של הקונה הוא יהיה לקבל את הבעלות והחזקה בדירה מהסכם המכר מהמוכר כאשר הדירה נקייה מכל שיעבוד, עיקול או כל פגם אחר. המצב המשפטי, התכנוני והפיזי של הדירה צריך להיות כפי שהמוכר שידע עליו במועד החתימה על חוזה המכר.

הסכם המכר צריך להעמיד לרשותו של המוכר כלים משפטיים מסוימים על מנת שיאפשרו לו לאכוף את ביצוע ההסכם על הקונה במקרה של הפרה. יש שני מצבים אפשריים שניתן לראות:

1. הקונה לא מקיים את ההסכם וזאת בגלל חסרון כיס עקב קושי כלכלי שמונע מממנו לשלם את התמורה על פי הסכם המכר.
2. הקונה רוצה לחזור בו מההסכם בגלל נסיבות מסוימות כמו אם לדעתו הוא ביצע עסקה לא טובה הוא כי הדירה לא כפי שהוא חשב (בין אם הוא טעה לבד או הוטעה על ידי המוכר).

בבית המשפט, המוכר יכול לבחור באופציה למספר סעדים: הסעד הראשון הוא סעד אכיפת ההסכם ותשלום פיצויים. הסעד השני הוא ביטול ההסכם לחלוטין ותשלום פיצויים. אם הקונה לא עמד בהסכם בגלל קושי כלכלי כך שאין לו כסף או נכסים אחרים, הסכם המכר מן הסתם לא יוכל להעמיד למוכר כלי משפטי כלשהי. במקרים כאלה, ההסכם אמור להעמיד למוכר סעד שיאפשר לו לאכוף את ההסכם ע"י דרישה מהקונה לשלם פיצויים מוסכמים. הפיצויים המוסכמים יהיו בדרך כלל 10% מהתמורה, ולא יהיה צורך בהוכחת נזק למוכר.

במידה והקונה הוא בעל אמצעים כלכליים או נכסים, כן נוכל לתבוע אותם ע"י תביעה לסעד אכיפת הסכם. כך גם הקונה מחויב לביצוע העסקה, כולל תשלום פיצויים.

לקונה יש הרבה מנגנונים לצורך אכיפת ההסכם. במידה והמוכר מסרב לקיים את החוזה ואף רוצה לחזור בו מהעסקה, הקונה יוכל להפקיד את כל הכסף אצל נאמן ולדרוש מהנאמן לקבל את המסמכים המופקדים אצלו כדי שהוא יוכל להשלים את העברת הזכויות. כמו כן, אם המוכר לא ישלם מיסים ואת יתר התשלומים שהוא צריך לשלם על פי ההסכם, הקונה יוכל לשלם את הסכומים הללו מהכספי התמורה.

הצהרות הצדדים

יש סעיף מפורט של הצהרות המוכר ולסעיף זה יש חשיבות רבה. במסגרת סעיף זה המוכר מצהיר על מצבו המשפטי, התכנוני והפיזי של הנכס המדובר. ברוב ההסכמים, תהיה הצהרה כללית של המוכר ביחס לנכס אך גם קיימת הצהרה שאומרת  שהקונה בדק את הנכס מבחינת מצב משפטי, תכנוני ופיזי טרם חתימתו על ההסכם. במצב כזה, אם יתגלו פגמים או שיהיו אי התאמות כלשהן בנכס, הקונה יתקשה להתמודד עם טענה כי  הוא ידע או היה עליו לדעת על קיום אי ההתאמה או הפגם. לכן, כשההסכם כולל הצהרות מפורטות של המוכר אין חשש אם יתגלה פער בין הצהרותיו לבין מצב הכנס בפועל כי הקונה יהיה בעמדה טובה יותר. בדרך כלל המוכר יהיה זה שיש לו יתרון על פני הקונה בכל מה שקשור למידע על הנכס ולכן הוא מצופה להתנהגות בתום לב ושיגלה את כל המידע שיש לו לקונה.

מצד הקונה, סעיף ההצהרות כולל את כך שהקונה מצהיר שבדק את מצבו הפיזי, התכנוני והמשפטי של הנכס. הסעיף אמור לפרט רשימה של בדיקות שאותן ערך. הרבה קונים חותמים על ההסכם מבלי שהם או עורכי הדין שלהם בדקו את כל מה שהקונה הצהיר שבדק ולכן מומלץ לבדוק עם עורך הדין אילו בדיקות בוצעו. במידה ולא בוצעו בדיקות, אין לחתום על הצהרה שאינה נכונה או לגשת לבדוק טרם חתימה על החוזה. כמו כן, צריך לדרוש מעורך הדין לבצע את הבדיקות בנוגע למצב המשפטי והתכנוני של הדירה וזאת כי זה חלק מתפקידו.

תיאור הנכס המדובר בחוזה

הסכם המכר חייב להגדיר במדויק את הנכס שנמכר – כתובת, קומה, פרטי גוש, פרטי החלקה ותת החלקה. כמו כן, יש לתאר את הדירה ואת ההצמדות כמו חניה, גג, מחסן וכו'. צריך גם לכתוב את השימוש בדירה, האם זה יהיה לדירת מגורים או משרד או חנות וכו'. המוכר חייב להצהיר לגבי השימוש שמותר בנכס וזה יאפשר לקונה לטעון להטעייה וזאת אם יתברר שהשימוש המותר יהיה שונה ממה שהצהיר המוכר. כמו כן, צריך לכתוב בהסכם מה התכולה שהמוכר משאיר בדירה.

התמורה

התמורה הקבועה בהסכם זוהי המחיר שהקונה התחייב בפני המוכר לשלם עבור הנכס. אם מדובר כאשר ברכישה של דירת יד שנייה, לא קיים מע"מ. כאשר מדובר בדירה חדשה מקבלן, המחיר יכלול מע"מ. בנוסף לסעיף התמורה יש עוד סעיפים שקובעים מי יישא בנטל המיסים ובתשלומים שונים.  התמורה שנקבעה בהסכם חשובה בגלל שהיא הבסיס לחישוב מס שבח ומס רכישה. אם נקבע בהסכם שמס השבח והיטל ההשבחה יחולו על הקונה, סכום זה יתווסף לתמורה לצורך חישוב מס השבח ומס הרכישה. צריך להקפיד לקבל קבלה על כל תשלום באמצעות צילום השיקים  וחתימת המוכר בציון תאריך ושעת קבלה.

התמורה תשולם בשיקים בנקאיים או בהעברה בנקאית, וזה נכון בעיקר  לתשלום הראשון, וזאת כי לאחר התשלום הראשון נרשמת הערת אזהרה. כמו כן, זה רלוונטי גם לתשלום האחרון וזאת כי לאחר תשלום זה, נמסרת החזקה לקונה.

מועד מסירת החזקה לקונה נקבע בהסכם, בהתאם להסכמות הצדדים. ברוב המקרים, מדובר במועד שבו יתרת התמורה תשולם על ידי הקונה למוכר, והמסמכים לרישום הזכויות על שם הקונה ימסרו.

אם הדירה מושכרת,  מן הסתם שלא תהיה מסירה של חזקה פיזית ועל כן המועד שייקבע הוא המועד למסירת חזקה משפטית. מהמועד הזה שייקבע בהסכם, המוכר מעביר לקונה את כל הזכויות והחובות שלו והמוכר ימחה את כל השיקים של השוכר. אם הדירה לא מושכרת, בדרך כלל התחייבות המוכר תהיה למסור חזקה כשהדירה נקייה מכל חפץ, חוץ מאלה שנקבעו שיהיו בדירה בהתאם לחוזה. מסירת הדירה תהיה במצב שהיא הייתה כאשר חתמו על הסכם, למעט בלאי סביר שיכול להיגרם במהלך התקופה, וזאת אם לא סוכם אחרת בין הצדדים.

תשלומי מיסים, אגרות והיטלים

• המוכר ישלם מס שבח והיטל השבחה בעל השבחה שנוצרה בגלל תכנית בניין שנכנסה לתוקף עד למועד חתימת ההסכם (לא בהכרח יהיה היטל השבחה).
• המוכר ישלם את כל התשלומים השוטפים של הנכס כמו מים, חשמל וארנונה וזאת עד למועד מסירת החזקה.
• הקונה ישלם מס רכישה והיטל השבחה אם יש השבחה שנוצרה בגלל תכנית בניין שנכנסה לתוקף לאחר חתימת ההסכם.
• הקונה ישלם את כל התשלומים השוטפים של הנכס כמו מים, חשמל וארנונה וזאת לאחר מועד מסירת החזקה.
• הקונה נושא בעלויות רישום הזכויות על שמו.

סעיפי הפרה של ההסכם

בהסכם צריך להיות סעיף הפרה שיקבע מהם הסעיפים שהם סעיפים יסודיים בהסכם. אם צד אחד מפר סעיף יסודי בהסכם המכר, לצד השני קמה זכות לקבל סעד בדמוי ביטול ההסכם, וזאת ללא קשר לזמן שבו הצד השני שהפיר את ההסכם יתקן את ההפרה. ברוב ההסכמים, עורך הדין נוהג לציין את כל הסעיפים כיסודיים. רוב הסעיפים היסודיים מתייחסים לאי תשלום בזמן ולאיחור בימים. להלן מספר טיפים עד לחתימה על ההסכם:

• עדיף להתחיל בתהליך משכנתא מול הבנק וזאת עוד בטרם החתימה על ההסכם. עדיף שיהיה אישור עקרוני למשכנתא טרם החתימה על ההסכם.
• צריך לפעול בצורה רציפה לקבלת משכנתא, וזאת בסמוך לאחר חתימת ההסכם.
• אם אפשרי, עדיף להכין תכנית גיבוי לקבלת כספים ממקורות אחרים כמו משפחה, שיעבוד נכס אחר וכו'.
• אם אתם מסתמכים על כספים שאמורים להתקבל ממכירת דירתכם, יש לסנכרן את המועדים שהתמורה שאתם תידרשו לשלם למוכר תהיה מספר ימים עד שבוע לאחר שאתם תקבלו את התשלום מהדירה שלכם.

כריתת הסכם על ידי מיופה כוח  

ברוב המקרים, חתימה על ההסכם (מצד הקונה או מצד המוכר) תעשה על ידי ייפוי כוח. מיופה הכוח יהיה עורך דין לענייני חוזים של המוכר. אין מניעה לחתום ללא ייפוי כוח וגם אין מניעה לחתום עם ייפוי כוח. במידה וכן חותמים על ייפוי כוח, צריך לנקוט במספר אמצעי זהירות וזאת כדי לבדוק שמדובר בייפוי כוח שהוא תקף שאכן נחתם על ידי מייפה הכוח. צריך לבדוק את תוקף ייפוי הכוח, האם הוא מקורי, דרישת הצגה של המסמך המקורי. יש גם לחקור האם המוכר מוכר לעורך הדין.

אם מדובר בייפוי כוח כללי, צריך לוודא  שהוא הוצא לפני פחות מעשר שנים ושהמוכר לא ביטל אותו, או שהוא נפטר. ולכן, נרצה לדרוש לשוחח עם מיופה הכוח באופן אישי ואפילו להיפגש איתו. לא מעטים המקרים בהם  מייפה הכוח (שהוא המוכר) חתם על ייפוי הכוח כשהוא לא כשיר לחתום על המסמכים בגלל מצב רפואי  מורכב.

שכר טרחה עורך דין חוזים

שכר טרחת עורכי דין במכירת דירות מקבלן או יד שנייה, נקבע בדרך כלל על פי שווי הנכס ומחיר המכירה. בדרך כלל נדבר על 0.5%-2% ממחיר הנכס, וזאת בכפוף למורכבות העסקה. עסקה למכירת דירה מיד שנייה, תעמוד על 0.5-1 אחוזים אך מנגד עסקה מורכבת יותר למכירת משק חקלאי דווקא תעמוד על אחוזים גבוהים יותר מסך העסקה כמו 2%.

יש לשים לב שבמידה ויש נכס ששוויו נמוך, כך ששווי העסקה תסתכם באזור המאות אלפים בלבד, עורכי דין נוהגים לקחת מחיר מינימום וזאת למרות שהאחוז מהעסקה נמוך יותר.

תפקידו של עורך דין בייצוגו של לקוחותיו במכירת דירה ונכס מקרקעין בכלל, שירותיו יכללו את הדברים הבאים:  בדיקה מקדימה של הנכס אצל רשם המקרקעין או רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), בדיקה של המצב התכנוני של הנכס, בדיקה של מיסוי הנכס, בדיקת שעבוד או משכנתא שיש על הנכס, עריכת ההסכם ותיקונים נדרשים כדי להגן על האינטרסים של הצדדים, רישום הנכס אחרי חתימה על ההסכם, החתמה על כל המסמכים הרלוונטיים, טיפול במיסוי מקרקעין, דיווח לרשויות המס, תשלומים כמו מס שבח, מס רכישה, מקרקעי ישראל וכו', והעברת הנכס על שם הקונים.