ארבעה מיסים, ארבעה שחקנים
בעסקת מקרקעין יש בדרך כלל יותר ממס אחד. מס רכישה חל על הקונה. מס שבח חל על המוכר, על הרווח שנצבר. היטל השבחה נגבה על ידי הוועדה המקומית כשמוכרים נכס שערכו עלה בזכות תוכנית בניין עיר. ובקנייה מקבלן המחיר כולל מע״מ. מי משלם מה, וכמה, נקבע לפי סוג הנכס, מספר הדירות שיש לכם ומועד העסקה.
| המס | מי משלם | מתי |
|---|---|---|
| מס רכישה | הקונה | אחרי החתימה, לפי ההצהרה והשומה |
| מס שבח | המוכר | אחרי החתימה, על הרווח מהמכירה |
| היטל השבחה | המוכר (בדרך כלל) | במימוש הזכויות, מול הוועדה המקומית |
| מע״מ | כלול במחיר מקבלן | בקנייה מקבלן או מעוסק |
דירה יחידה, ולמה זה משנה
ההקלות הגדולות ביותר, גם במס רכישה וגם במס שבח, ניתנות על דירת מגורים יחידה. ההגדרה של "יחידה" בחוק מדויקת: היא מתייחסת למספר הדירות שבבעלותכם, לחלקים בדירות אחרות, ולזמן שבו מחזיקים בדירה הקודמת כשמחליפים דירה. טעות בהגדרה עולה הרבה כסף, לשני הכיוונים.
ההצהרה והשומה
אחרי כל עסקה מגישים הצהרה לרשות המסים בתוך המועד שקבוע בחוק. על בסיס ההצהרה יוצאת שומה. אם השומה לא נראית נכונה, אפשר להגיש השגה בתוך התקופה הקבועה, ואחריה ערר. את השלבים האלה כדאי לעשות עם מי שמכיר את הפסיקה, כי הפרשנות של רשות המסים לא תמיד סופית.
תכנון לפני, לא אחרי
רוב החיסכון במיסוי מקרקעין נעשה לפני החתימה: סדר המכירה והקנייה כשמחליפים דירה, פיצול בין בני זוג, העברות במשפחה, ומועד העסקה. אחרי החתימה האפשרויות מצטמצמות. לכן שיחת ייעוץ על מיסוי שייכת לתחילת התהליך.
שאלות ותשובות
מי משלם מס רכישה?
הקונה. גובה המס נקבע לפי מדרגות שמתעדכנות מדי שנה, ולדירת מגורים יחידה יש מדרגות נמוכות יותר.
מתי מוכר פטור ממס שבח?
כשהדירה הנמכרת היא דירת המגורים היחידה שלו, בתנאים שקבועים בחוק, בהם תקופת החזקה מינימלית. למי שיש יותר מדירה אחת החישוב נעשה לפי הרווח.
אפשר לערער על שומת מס?
כן. מגישים השגה לרשות המסים בתוך התקופה הקבועה בחוק, ואם היא נדחית, ערר לוועדת הערר. כדאי לבדוק את השומה מיד כשהיא מתקבלת.
