לפני שמפרסמים את הדירה
מוכרים מתחילים מהמחיר. כדאי להתחיל מהמסמכים: נסח רישום עדכני, אישור זכויות אם הדירה בחברה משכנת, היתר הבנייה והתשריט, ויתרת המשכנתא אם יש. קונה רציני ישאל על כל אלה, ועורך הדין שלו יבדוק. מי שמגיע מוכן מוכר מהר יותר, ובלי הפתעות באמצע.
אם בדירה יש תוספת שנבנתה בלי היתר, או חוב ארנונה ישן, עדיף לדעת על זה לפני הקונה. יש לזה פתרונות, אבל רק כשיודעים מראש.
החוזה של המוכר
חוזה המכר שהקונה מביא נכתב כדי להגן על הקונה. עורך דין של המוכר דואג לצד השני: לוח תשלומים שמגיע בזמן, פיצוי מוסכם אם הקונה לא עומד בו, מועד פינוי שמתאים לכם, ותנאים ברורים למצב הדירה במסירה. כשיש לכם משכנתא, החוזה מסדיר גם את סילוקה מתוך כספי המכירה.
מס שבח
המוכר הוא שמשלם מס שבח, אם הוא חל. למי שמוכר את דירת המגורים היחידה שלו יש פטור בתנאים שקבועים בחוק, ולמי שיש יותר מדירה אחת החישוב שונה. זו שאלה שצריך לענות עליה לפני שקובעים מחיר, לא אחרי. ההצהרה לרשות המסים מוגשת אחרי החתימה, בתוך המועד שקבוע בחוק, ועורך הדין מכין אותה.
מסירה והעברת הזכויות
ביום המסירה מוסרים את הדירה, את המפתחות ואת האישורים שהקונה צריך לרישום: אישורי מסים, אישור מהרשות המקומית שאין חובות, ואישור ועד הבית. עורך הדין מוודא שהתשלום האחרון מתקבל מול המסמכים, ולא לפני.
שאלות ותשובות
מי משלם מס שבח במכירת דירה?
המוכר. למוכר דירת מגורים יחידה יש פטור בתנאים הקבועים בחוק, ולכן כדאי לבדוק את הזכאות לפני קביעת המחיר.
צריך עורך דין נפרד מהקונה?
כן. חוזה המכר של הקונה מגן על הקונה. עורך דין משלכם מסדר את לוח התשלומים, הפיצוי המוסכם ומועד הפינוי לטובתכם.
מה קורה עם המשכנתא שלי במכירה?
הבנק מנפיק מכתב כוונות, וחלק מכספי המכירה הולך ישירות לסילוק המשכנתא. אחרי הסילוק הבנק מסיר את השעבוד, והדירה עוברת לקונה נקייה.
