מידע משפטי בחינם

פסקי דין | אתרים ממשלתיים | עמותות וארגונים
הוסף למועדפים הפוך לדף הבית שלח לחבר הדפס


ש' 9-10).

            סעיף 18 לת/4 מתייחס לאמור בסעיף 25 לכתב ההגנה, שם מציינת הנתבעת כי "הצדדים הסכימו להגיש תוכניות בניה למינהל, והנתבעת כחברה קבלנית היתה אמורה לבצע את הבניה עבור התובעים לאחר שתשלם דמי היתר בגין בניה זו".

            בסיכומים המשלימים מציינת ב"כ התובעת (בסעיף 11) כי ניסוח סעיף 18 לת/4 אינו מוצלח ואף שגוי, והתובע התכוון לומר כך: "בסעיף 25 לכתב הגנתה מודה הנתבעת שהתחייבה לשלם את דמי ההיתר, גם אם היא טוענת (טענה שאינה נכונה) שזה במסגרת היותה אמורה לבצע את הבניה עבור התובעים".

            מוסיפה ומציינת ב"כ התובעים בסעיף 11 לסיכומים המשלימים כי "יצויין, שהנתבעת בכתב הגנתה היא לא טענה, אפילו לא בחצי פה, שתשלום ההיתר היה מותנה בבניית הבית על ידה, והטענה שוכללה לראשונה במסכת הראיות של הנתבעים. איך, אם כן, היה אמור התובע לדעת שזו טענתה? בוודאי על כן שאין לומר שהודה בטענה שכזו".

           

            לטעמי, יש הגיון בטענה זו של ב"כ התובעים בסיכומים המשלימים, ויש בה בכדי לחזק את גירסתו של התובע כי לא התכוון להודות בהסכם בניה בסעיף 18 לת/4, וכי הניסוח בסעיף זה מוטעה.

           

45.        גם אין להסיק כל מסקנה מעצם הגשת תוכניות הבניה למינהל מקרקעי ישראל ע"י הנתבעת, כששם המבקשים הינם שמות התובעים.

            בנדון מציינת ב"כ התובעים בצדק בסיכומים המשלימים (סעיף 13): "אין מחלוקת שהתובעים הם אלה שביקשו לבנות, והיות והמגרש היה עדיין רשום על שם הנתבעת, היו חייבים לקבל חתימתה. אין גם כל הוכחה בכך שהנתבעת הגישה את התוכניות. הפנייה לטיפול התוכניות היתה אל הנתבעת, הואיל וכל עוד הנכס רשום על שמה איש במינהל לא ידבר עם התובעים בנדון. המינהל אינו מכיר אלא את בעל הנכס הרשום או מי שיש לו יפוי כח לפעול בשמו, וכאמור לתובעים ולבאת-כוחם לא היה...".

           

46.        עובדה נוספת ששיכנעה אותי שלא נכרת הסכם לשרותי בניה בנדון, נעוצה בעובדה שמדובר בבניית בית עץ, תחום בו לנתבעת לא היה נסיון כלל (עדותו של הנתבע עמ' 41 לפרו' ש' 3).

            מדוע לתובעים להתקשר עם הנתבעת בהסכם כזה כשהיא נעדרת כל נסיון בתחום, שללא ספק מצריך מומחיות מיוחדת?!

            אמנם הנתבע ציין כי התכוון לבנות את הבית באמצעות קבלני משנה, ועדיין להרוויח מהעיסקה (עמ' 41 לפרו' ש' 3-4), אולם לא שוכנעתי מנימוק זה, שכן מי לידינו יתקע שכך אכן יהיה?! הנתבעת לא הוכיחה לי שבידה הסכם קבלנות משנה בנדון, ולו אף בע"פ, שהיה מותיר בידיה רווח כלשהו לאחר תשלום דמי הפיצול ודמי ההיתר.

            ביהמ"ש שאל בנדון את הנתבע כיצד סמך על קבלת הצעה זולה של קבלן משנה, והשיב בין היתר, תשובה שלא היתה מקובלת עלי, כדלקמן:

            "בעלי המקצוע שהתובע יכל להביא הם רק יכלו להיות מאזור גוש דן שהם ב- 20% יותר גבוהים מקבלנים שאני יכול להשיג פה באזור. זו רמת המחירים. לא אחת פעלתי במנגנון הזה ורק יצא לי טוב מזה. פרדס-חנה זו ממלכת קבלני העץ ואנשי העץ. הוא לא יכול להגיע לאף קבלן עץ מפרדס-חנה, ורק יכל לשחק לידיי ולגרום לו להידבק אלי יותר" (עמ' 41 לפרו' ש' 15-18).

            במילים אחרות, הסכם שרותי הבניה הנטען ע"י הנתבעת, היה גם תלוי בקבלן משנה לעבודות עץ שהיתה אמורה להשיג, ולא הוכח לי כי היה קבלן משנה כזה ו/או מה רמת המחירים שלו, ו/או כי היה נותר בידי הנתבעת רווח כלשהו לאחר התשלום לקבלן המשנה ותשלום דמי הפיצול או ההיתר.

            כל אלה החלישו לטעמי ממשקל טענת הנתבעת כי היה הסכם לשרותי בניה בנדון.

 

47.        לנוכח כל הנ"ל, אני קובע כאמור כי הנתבעת לא הוכיחה כי נכרת הסכם לשרותי בניה כטענתה, בינה ובין התובעים, עובר לחתימת החוזה.

 

48.        משכך הם פני הדברים, שבה ועולה השאלה האם הפרה הנתבעת את ההסכם (ובשאלה האם מדובר בהפרה יסודית אם לאו נעסוק במידת הצורך בנפרד), באי תשלום דמי פיצול או דמי היתר למינהל כהתחייבותה בסעיף 8(ג) לחוזה.

 

49.        תשובה לשאלה האם הפרה הנתבעת את ההסכם, תלויה בשאלה האם החוזה דנן חייב תשלום דמי פיצול או דמי היתר למינהל.

 

50.        על מנת להשיב לשאלה דלעיל יש לבחון תחילה האם החוזה דנן הוא חוזה למכירת חלק בלתי מסויים במקרקעין או שמא חוזה למכירת חלק מסויים במקרקעין.

 

51.        בעוד אשר התובעים טוענים כי החוזה הוא למכירת חלק מסויים במקרקעין (מגרש בשטח של 530 מ"ר, שממוקם בהתאם להסכם שיתוף עליו חתמה הנתבעת עם שכניה למגרש ה"ה לדוז'ינסקי (הוגש וסומן ת/3) והתרשים ששורטט מכוחו (הוגש וסומן ת/4), טוען הנתבע כי הנכס שנמכר עפ"י החוזה היה בחלקים בלתי מסויימים במקרקעין. סבור גם הנתבע כי על אף הסכם השיתוף ותרשים השיתוף, התובעים רכשו זכויות במושע, בחלק בלתי מסויים במקרקעין, כשהסכם השיתוף בא להסדיר אך ורק את השימוש במקרקעין אך לא את הבעלויות בו (עמ' 33 לפרו' ש' 1-3), הגם שהסכם השיתוף נותן חזקה יחודית לתובעים בחלק מסויים במקרקעין (עמ' 33 לפרו' ש' 4-7).

 

52.        עו"ד הלוי, שייצגה את התובעים בנדון במסגרת החוזה, ציינה בחקירתה הנגדית כי לטעמה מדובר בעיסקה בחלק מסויים במקרקעין (עמ' 14 לפרו' ש' 7).

            ציינה גם עו"ד הלוי כי במכתבה למינהל, בו דיווחה על העיסקה, צירפה את חוזה המכר המפנה להסכם השיתוף, בצירוף הסכם השיתוף עצמו שצורף לחוזה. על כן, גם למינהל היה צריך להיות ברור כי מדובר במכירת חלק מסויים במקרקעין (ראה עמ' 14 לפרו' ש' 17; עמ' 19 לפרו' ש' 4-8). 

            לשאלת ביהמ"ש האם במכתביה למינהל הדגישה שמצויין שמדובר בעיסקה בחלק מסויים, ציינה "שלחתי את חוזה המכר בין הצדדים, והחוזה מפנה במפורש להסכם שיתוף המגדיר את החלק המסויים" (עמ' 14 לפרו' ש' 11-12).

 

53.        כשנפנה לחוזה על מנת להבין האם מדובר במכירת חלק מסויים במקרקעין אם לאו, נראה כי לכאורה לשונו דו משמעית.

            הנכס הוגדר בעמ' 1 לחוזה כך: "זכויות חכירה בקרקע ששטחה כ- 530 מ"ר ברח' שבזי, כרכור, המהווים 530/1015 חלקים בלתי מסויימים בחלקה...". היינו - לכאורה מדובר בחלק בלתי מסויים במקרקעין, כגירסת הנתבעים.

            מאידך, ה"הואילים" הבאים לאחר הגדרת הנכס בעמ' הראשון לחוזה, מפנים להסכם השיתוף, ולחיובם של התובעים להסכם שיתוף זה, אשר אף נדרשו לחתום עליו. מכאן כי לכאורה מדובר במכירה של חלק (מגרש) מסויים בחלקה המדוברת, בשטח של 530 מ"ר, כמפורט בהסכם השיתוף ובתרשים מכוחו (ת/3, ת/4). 

 

54.        ראוי לציין גם כי עובר לחוזה, היו רשומות זכויות הנתבעת ולדוז'ינסקי, שכניה למגרש, בממ"י כזכויות במשותף ובחלקים בלתי מסויימים בחלקה, וזאת למרות הסכם השיתוף (ראה סעיפים 1-4 לבמ/1, תשובות המינהל לשאלותיה של ב"כ התובעים, שהוגשו כראייה בהסכמת הצדדים).

 

55.        מעניין גם לציין כי ממ"י ראה בחוזה דנן, כמו גם במכירת הזכויות בנכס לאחר מכן ע"י התובעים לצד ג' (משפחת יהודה), כחוזה למכירת חלקים בלתי מסויימים במקרקעין, וזאת הגם שהסכם השיתוף לכאורה היה מונח בפניו (ראה תשובה 3 לבמ/1).

            גם לדוז'נסקי מכרו את חלקתם לצד ג' (משפחת כסיף) עפ"י חוזה מיום 10.8.03, וגם עיסקה זו נרשמה ע"י המינהל כהעברת זכויות בחלק בלתי מסויים במקרקעין (תשובה 4 לבמ/1).

 

56.        לנוכח כך, השאלה היא האם לאור החוזה דנן, טעה ממ"י כשראה בחוזה דנן הסכם למכירת חלקים בלתי מסויימים במקרקעין (העברת זכויות במושע), וזאת על אף הסכם השיתוף שלכאורה צורף לחוזה המכר דנן שהועבר אליו, סמוך לאחר חתימתו?

           

57.        תשובה לשאלה זו מצאתי בע.א. 269/74, מנחם בוקובזה נ' הממונה על המירשם, פד"י כט (1), 243, שעדיין לא נס ליחו.

            בפס"ד זה ציין ביהמ"ש כדלקמן:

 

א.         עפ"י סעיף 2 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, "הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עיסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם".

 

ב.         בהגבלות עפ"י הסכם, ואף הסכם שיתוף כמשתמע, רשאי אדם להגביל את החזקתו או שימושו במקרקעין.

 

ג.          הגבלה מכח הסכם שיתוף, ודאי כזה שטרם נרשם בלשכת רישום המקרקעין, אינה חלה כלפי כולי עלמא אלא אך ורק כלפי בעלי ההסכם.

 

ד.         הסכם שיתוף יכול כאמור להגביל את זכות ההחזקה של אחד הבעלים במקרקעין. יחד עם זאת, הסכם שיתוף שטרם נרשם בלשכת רישום המקרקעין אינו בגדר עיסקה במקרקעין כמשמעותה בסעיף 6 לחוק המקרקעין, המקנה זכות קניינית אלא הוא אך ורק בגדר חיוב אובליגטורי. היינו - במקום לנהל את המקרקעין המשותפים מסכימים הבעלים זה עם זה, ומתחייבים זה כלפי זה, שעל אף כל זכויותיהם הקנייניות הקבועות בחוק, ינהגו במקרקעין בדרך המוסכמת ביניהם: זה יחזיק חלק פלוני וזה יחזיק חלק פלמוני, וכיו"ב דברים הנדונים להסכמה הדדית ולויתורים הדדיים. יחד עם זאת, יהא אשר יהא ההסדר בין הבעלים המשותפים עפ"י הסכם השיתוף לעניין השימוש במקרקעין המשותפים, החזקתם וניהולם, הרי זכויותיהם הקנייניות בעינן עומדות ואינן נפגעות.

            גם במקרה כזה, בו קיים הסכם שיתוף, הבעלות של כל אחד מהשותפים שכרתו ביניהם הסכם שיתוף מתפשטת, כמאז כן להבא, בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בהם, וזאת על אף חלוקת ההחזקה והשימוש הקבועים בהסכם השיתוף. לא בהסכם אובליגטורי יכולים שותפים לשנות טיבה או להפקיע קיומה של בעלותם במקרקעין המשותפים.

            כשם שהבעלות מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין המשותפים ואינה מוגבלת לחלק מסויים בהם, כן מתפשטת זכות ההחזקה של כל אחד מהשותפים על כל אתר ואתר שבמקרקעין המשותפים, על אף הנאמר בהסכם השיתוף שאחד יחזיק רק בחלק פלוני.

            השותף המחזיק בתוקף הסכם השיתוף בחלק פלוני, מחזיק בו לא רק מכח זכות הבעלות שלו עצמו אלא גם מכח זכות הבעלות של שותפו; והשותף המחזיק בתוקף הסכם השיתוף בחלק פלמוני, מחזיק בו אף הוא גם מכח זכות הבעלות של שותפו. לעניין ההחזקה, ידו של זה כידו של זה, ואין נפקא מינא שהשליטה הישירה במקרקעין אינה בידי המחזיק עצמו כי אם בידי שותפו המחזיק והשולט מטעמו.

            משיג גבול, למשל, שיעלה על החלק המוחזק, בתוקף הסכם השיתוף, בידי שותף פלוני בלבד, יכול גם שותף פלמוני להשתמש נגדו בכל אותם הצעדים אשר החוק מעמיד לרשות המחזיק.

 

ה.         לסיכום ייאמר כי הבלעדיות של ההחזקה בחלק מהמקרקעין הנובעת מבהסכם השיתוף, וודאי כזה שטרם נרשם, אינה תופסת אלא בין שני השותפים לבין עצמם, ואינה גורעת מזכויותיו הקנייניות של כל אחד מהם בכלל המקרקעין המשותפים.

 

58.        לנוכח קביעות אלה של פסה"ד הנ"ל, במיוחד כשהסכם השיתוף טרם נרשם בלשכת רישום המקרקעין, כמו במקרה דנן (ראה את ה"הואיל" השני בעמוד הראשון של החוזה), אין להסיק בהכרח מקיומו של הסכם שיתוף, על מכירת חלק מסויים במקרקעין. הסכם שיתוף שטרם נרשם כוחו יפה רק בין השותפים לו, היינו חיוב אובליגטורי, מבלי שהוא גורע מזכויות הבעלות של כל אחד ואחד מן השותפים, המתפשטת על כל אתר ואתר שבמקרקעין המסויימים.

            על כן, לכאורה, יש לומר שגם חוזה מכר דוגמת החוזה דנן, אליו צורף הסכם שיתוף, לא שולל את שקבע המינהל וטוענת הנתבעת, שמדובר בהעברת חלק בלתי מסויים במקרקעין, כשזכות החזקה בו בין השותפים עצמם מוגבלת עפ"י הסכם השיתוף. בוודאי שמסקנה כזו מתחזקת בצורה משמעותית כשבחוזה עצמו, כמו במקרה דנן, נרשם ברורות כי מדובר במכר של חלקים בלתי מסויימים בחלקה (ראה הגדרת הנכס בעמ' 1 לחוזה, שצוטט גם לעיל).

 

59.        משכך הם פני הדברים, יש לומר כי לו רצו הצדדים לחוזה דנן כי המכר יהיה בחלקים מסויימים דווקא, היה עליהם לעשות את הפעולות הבאות, שלא נעשו:

 

א.         לרשום במפורש בחוזה, כי מדובר על מכירת חלקים מסויימים במקרקעין, תוך הגדרתם בצורה ברורה, ולא להסתפק בצירוף הסכם שיתוף, שאינו שולל כאמור מכירה של חלק בלתי מסויים בחלקה.

 

ב.         לדווח לממ"י, "ברחל בתך הקטנה" כי מדובר בחוזה למכירת חלקים מסויימים במקרקעין ולא להסתפק (כפי שהעידה עו"ד הלוי כי עשתה - ראה סעיף 52 לעיל) בשליחת החוזה כשאליו מצורף הסכם השיתוף, שכאמור איני שולל כי מדובר בחוזה למכירת חלקים בלתי מסויימים במקרקעין.

 

ג.          לפעול בצורה ברורה וחד משמעית מול המינהל על מנת לבצע עיסקת פיצול של החלקה, תוך מילוי כל דרישות המינהל לנדון, כפי שפורט בנוהל מינהל מקרקעי ישראל בנושא פיצול, שצורף לנ/6 (תצהירו המשלים של התובע).

           

60.        כל זאת לא עשו הצדדים אלא כאמור, דיווחו על העיסקה כעיסקת מכר רגילה, בצירוף הסכם השיתוף, תוך שנתנו למינהל להבין (בצדק מבחינתו) כי מדובר בהעברת הזכויות הבלתי מסוימות של הנתבעת בחלקה, לתובעים. בדיוק כפי שהתבצעה לאחר מכן העברת הזכויות בחלקים בלתי מסויימים מהתובעים למשפחת יהודה, וכפי שהתבצעה לאחר מכן גם העברת הזכויות הבלתי מסויימים מלדוז'ינסקי לכסיף.

 

61.        מעניין גם לציין כי בהעברת הזכויות שבין לדוז'ינסקי לכסיף, שגם התבצעה באמצעות עוה"ד הלוי (ראה עדותה עמ' 20 לפרו' ש' 18-19), דווח למינהל כי ההסכם הוא להעברת זכויות בחלק מסויים במקרקעין, וזאת בניגוד להסכמים האחרים שהומצאו למינהל בהעברות הקודמות אשר הגדירו את הנכס המועבר כחלק בלתי מסויים במקרקעין. לנוכח דיווח זה הודיע המינהל לעוה"ד הלוי כי לצורך העברה זו נדרשת עיסקת פיצול במגרש. על כך השיבה עו"ד הלוי (או עו"ד אחר ממשרדה) לממ"י כי "בעצם מדובר בהעברת זכויות במושע ולא אחר" (תשובה 23 לבמ/1).

ודוק - בעיסקת לדוז'ינסקי נרשם כנראה בחוזה המכר בצורה ברורה, בניגוד לעיסקה דנן, כי מדובר בעיסקה אודות חלק מסויים במקרקעין. לנוכח כך, ומשהתקבלה דרישת ממ"י לעיסקת פיצול, בחרה עו"ד הלוי לציין באוזני ממ"י כי גם עיסקה זו, שבין לדוז'ינסקי וכסיף היא העברה במושע (היינו בחלקים בלתי מסויימים) ולא של חלקים מסויימים במקרקעין. לנוכח הודעתה זו, בוצעה אכן העברת זכויות מלדוז'ינסקי לכסיף בחלקים בלתי מסויימים (ראה תשובה 4 לבמ/1).

עובדה זו מחזקת את מסקנתי כי על אף הסכם השיתוף, הרי החוזה דנן שיקף נאמנה את שהבין המינהל, וכפי שהבינו גם הנתבעים, כי מדובר בהעברת חלקים בלתי מסויימים במקרקעין.

 

62.        לנוכח כל הנ"ל, אני קובע כי החוזה דנן היה חוזה להעברת חלקים בלתי מסוימים במקרקעין, כשהחזקה במקרקעין הוגבלה בין השותפים להם ע"י הסכם שיתוף.

 

63.        לנוכח מסקנתנו זו, נבחן האם בנסיבות אלה של מכירת חלק בלתי מסויים במקרקעין, קמה חובת תשלום דמי היתר לממ"י בגין עיסקת פיצול?

 

64.        ממ"י השיב לשאלה זו כדלקמן:

 

א.         "ניתן להעביר זכויות בלתי מסויימים במקרקעין ללא תשלום דמי היתר בגין עיסקת פיצול, כאשר הזכויות המועברות הינן עפ"י חוזה החכירה המקורי ותנאיו. במקרה דנן, קיבולת הבניה המותרת עפ"י חוזה החכירה המקורי, הינו 160 מ"ר ביחידת דיור אחת. לפיכך, בכדי לנצל את קיבולת הבניה המותרת עפ"י תב"ע והעולה על הקיבולת המותרת עפ"י החוזה, יש לבצע עיסקת שינוי ניצול/שינוי יעוד/פיצול מגרש, לפי העניין, בהתאם לנוהלי המינהל והוראות חוזה החכירה. כל עוד לא התבצעה עיסקה מתאימה, הזכויות של כל הבעלים הינן זכויות במשותף במקרקעין, כאשר קיבולת הבניין הכוללת עפ"י החוזה הינה 160 מ"ר ביחידה אחת" (תשובה 7 לבמ/1).

 

ב.         "כל בניה נוספת במקרקעין, מעבר לבניה המותרת בחוזה החכירה, אשר תתבקש ע"י מי מבעלי הזכויות במקרקעין, תחוייב בעריכת עיסקה מתאימה לרכישת זכויות הבניה הנוספות ותשלום דמי היתר. כך גם יחוד חלק מסויים בחלקה על שם מי מבעלי הזכויות במקרקעין, תחייב ביצוע עיסקת פיצול מגרש" (תשובה 21 לבמ/1). 

 

65.        במקרה דנן רצו התובעים לבנות יחידה נוספת על המקרקעין.

            על כן ובהתאם לתשובות 6+7 לעיל בבמ/1, היו חייבים לבצע עיסקת פיצול.

            ודוק - החובה לבצע עיסקת פיצול היא אך ורק אם התובעים מתכוונים לבנות על המקרקעין, ולא בכל מקרה אחר (מסקנה זו גם עולה מתשובות ממ"י לבא-כח הנתבעים נ/7). 

            במקרה כזה מטיל החוזה את תשלום דמי ההיתר בגין עיסקת הפיצול על הנתבעת.

אולם, במקרה דנן חזרו בהם התובעים מכוונתם לבנות על החלקה, אלא החליטו לבנות במקום אחר (ראה סעיף 6 לת/3).

משחזרו בהם התובעים מכוונתם לבנות על החלקה, ממילא גם לא היה צורך בביצוע עיסקת פיצול, וממילא גם לא קמה כל חובה לתשלום דמי היתר בגין עיסקת פיצול.

 

66.        על מנת להבהיר את הדברים בצורה ברורה אציין כך:

           

א.         החוזה אכן הטיל את חובת תשלום דמי ההיתר בגין עיסקת פיצול על הנתבעת (סעיף 8(ג) להסכם).

           

ב.         במאי דברים אמורים? כשתקום חובה לתשלום דמי היתר כאמור.

 

ג.          מתי תקום חובה לתשלום דמי היתר? אם יממשו התובעים את תוכניתם לבנות על החלקה. במקרה כזה, באופן אבסולוטי, בלי קשר להסכם בניה נטען כזה או אחר שנכרת בין התובעים ובין הנתבעת, החובה לתשלום דמי ההיתר חלה על הנתבעת.

 

ד.         משהחליטו התובעים שלא לממש את תוכניתם לבנות על המגרש נשוא החוזה, לא קמה כל חובה לתשלום דמי היתר בגין עיסקת פיצול (שלא בוצעה ולא צריכה להתבצע בהעדר תוכנית לבנות) לממ"י. 

 

ה.         משלא קמה חובה לתשלום דמי היתר, הרי הנתבעת לא הפרה את החוזה באי תשלום דמי היתר נטענים.

 

67.        לסיכום שאלה א', כפי שהוצגה בסעיף 9(א) לעיל, נאמר כך:

 

א.         הנתבעת הפרה את החוזה הפרה יסודית, בכך שלא המציאה לידי התובעים או באת-כוחם, במועד תשלום היתרה החוזית (או לפחות סמוך לאחריו), את המסמכים הנדרשים בסעיף 6(ב) לחוזה (ראה סעיף 12(א) לעיל).

 

ב.         הנתבעת לא הפרה את החוזה כלל באי תשלום דמי היתר למינהל.

            במקרה דנן לא קמה כל חובה לתשלום דמי היתר בגין עיסקת פיצול לממ"י כאמור.

 

חיוב אישי של הנתבע.

 

68.        כאמור, הנתבעת מבקשת לחייב את הנתבע בכל חיובי הנתבעת הנובעים מההפרה החוזית של החוזה, וזאת מהנימוקים המפורטים בסעיף 4 לעיל.

 

69.        בסיכומיה ניסתה הנתבעת גם לטעון כי חיובו האישי של הנתבע נובע מנימוק נוסף כדלקמן - ברגע שקיבל את הכספים של התובעים בטרם היו בידיו כל האישורים הנדרשים, הפך נאמן על כספים אלה.

            משלא שילם מתוך כספים אלה את דמי הפיצול או כל חוב אחר, בטרם העביר את היתרה לקופת החברה, מעל בנאמנותו כלפי התובעים, ולכן חייב באופן אישי לפצותם על נזקיהם בנדון.

            בצדק טוענים הנתבעים בסיכומיהם כי טענה זו מהווה הרחבת חזית, שכן לא נטענה בכתבי הטענות, ובעצם נטענה לראשונה רק בסיכומים. על כן, מטעם זה בלבד יש לדחות טענה זו של התובעים.

            לטעמי יש גם טעם נוסף לדחיה והוא כי, משהגענו למסקנה שלא קמה חובה לנתבעת לתשלום דמי היתר בגין עיסקת פיצול, לא הוכח לי ע"י התובעים כי נותר חוב כלשהו בגין העיסקה על הנתבעת שלא שילמה אותו. משכך, לא ניתן לדבר בכל מקרה על הפרת נאמנות של הנתבע כלפי התובעים.

 

70.        כאמור, הנתבע מכחיש חבותו האישית, וטוען כי לכל אורך פעולותיו בנדון פעל כנציג הנתבעת, מבלי שקיבל על עצמו, לא במישרין ולא בעקיפין, לא בע"פ ולא בכתב, כל התחייבות אישית או כל ערבות אישית, ואף לא חתם באופן אישי על ההסכם.

 

71.        הנתבע הסביר בחקירתו הנגדית את הקשר שבינו ובין הנתבעת כך:

 

א.         הנתבעת הוקמה בשנים 1993 או 1994.

 

ב.         בשנתיים הראשונות הוא לא ניהל את הנתבעת, אך לאחר מכן משנת 1996 עד אמצע 2004 הוא היה מנהל הנתבעת בפועל.

 

ג.          הוא בעל זכות חתימה בחברה.

 

ד.         הוא מעולם לא היה מנהל רשום בחברה, אלא אשתו, וגם לא בעל מניות בה, אלא פעל כנאמן של אשתו בנדון.

 

ה.         יחד עם זאת, מציין הנתבע כי איננו מתחמק משום אחריות מפעולותיו כמנהל בפועל של החברה.

            (ראה בנדון עדותו של הנתבע עמ' 29-31 לפרו').

 

72.        יצויין כבר כעת כי הנתבע לא חתם כערב אישי להתחייבויות הנתבעת עפ"י החוזה. כשנשאלה עו"ד הלוי מדוע לא דאגה להחתים את הנתבע כערב אישי לחיוביה של הנתבעת עפ"י החוזה, השיבה: "... לא עשיתי את זה ולא ראיתי לנכון לעשות את זה. אם הייתי במצב היום הייתי חוזרת על מה שעשיתי שוב. מכיוון שעפ"י ההסכם היה כמעט מחצית התמורה, היתה אמורה להתקבל רק אחרי שכל האישורים בידיו של הקונה. כך שהכספים בעצם הובטחו באי העברתם" (עמ' 12 לפרו' ש' 14-17).

 

73.        התובע, בחקירתו הנגדית, נשאל האם הוא יודע מה זו חברה בע"מ, והשיב: "לא. אני רואה גנדלר ואני מכיר את משה גנדלר... לא ידעתי על ההבדלים בין השניים. לא מכיר דברים כאלה, אני אדם תמים ונקי כפיים" (עמ' 24 לפרו' ש' 9-11).

            לשאלה האם הסתכל אי פעם בלוגו של החוזה על מנת לראות שהמוכרת היא חברה בע"מ, והשיב: "אפילו עכשיו לא ראיתי את זה" (עמ' 24 לפרו' ש' 12-13).

            נשאל הנתבע "ברחל בתך הקטנה" האם העדר ערבותו האישית של הנתבע לחיובי הנתבעת לא הטרידה אותו, והשיב: "סמכתי עליו ב- 100%. לא הייתי מודע שאני עושה עסקים עם חברה בע"מ. הייתי מודע לזה שאני יושב עם הנתבע ויש לו עסקים. לא זוכר שעלתה אפשרות שהעסק או השטח הוא בבעלות חברה. ישבתי עם התובע ואיתו עשיתי עסקים (עמ' 26 לפרו' שורות 28-30).

            לשאלה האם עו"ד הלוי, באת-כוחו לחוזה, לא הסבירה לו שהשטח הוא בבעלות חברה, השיב: "לא שאני זוכר" (עמ' 27 לפרו' ש' 1).

 

74.        כשאני בוחן את הדברים, המסקנה המתבקשת היא כי יש לדחות את טענת התובעים לחבות אישית של הנתבע בין אם מכח התחייבות אישית שנתן ובין אם מכח דוקטרינת הרמת מסך ההתאגדות.

 

75.        לכל אורך הדרך ניסו התובעים להראות כי הנתבע נתן הבטחות אישיות ביחסיו מול התובע, או כי נתן לתובע להאמין כי ניתן לתת בו אמון באופן אישי.

            דא עקא, שלא הוכח לי ע"י התובעים כי הנתבע אמר אמירות ברורות לתובע, להבדיל מפעולותיו כנציג הנתבעת, על-פיהן קיבל על עצמו התחייבות אישית למילוי חיובי הנתבעת עפ"י החוזה.  

 

76.        עצם העובדה כשלעצמה שהתובע נתן בנתבע אמון רב, אין בה בכדי להקים חיוב אישי של הנתבע, לחיוביה של הנתבעת עפ"י החוזה.

 

77.        גם לא שוכנעתי כי הנתבע פעל בנדון שלא בתום לב.

            הראייה - מעבר לאיחור בהמצאת המסמכים, כמפורט לעיל, לא הותירה הנתבעת כל חוב בנדון הנובע מהחוזה. לא הוכח לי חוב כזה (מעבר לטענת דמי הפיצול שנטענה ונדחתה כאמור).

            גם את תשלום מס המכירה, שהיה קיים בעת תשלום יתרת התמורה החוזית, דאגה הנתבעת כטענתה לשלם זמן קצר לאחר מכן, ולא הוכח לי אחרת ע"י התובעים. 

            שוכנעתי כי את כל הפעולות בנדון ביצע הנתבע בשם הנתבעת, בתום לב, מבלי שהוכח לי ע"י התובעים כי התכוון ליטול על עצמו חבות אישית כלשהי. 

 

78.        גם עולה מעדותה של עו"ד הלוי המצויינת בסעיף 72 לעיל, כי כל רעיון החבות האישית למעשה נולד משנודע לה על כי התובע שילם את יתרת התמורה החוזית באופן שלא נותר לה "נשק" כלפי הנתבעת. זו גם הסיבה שבחרה שלא להחתים את הנתבע מלכתחילה על ערבות אישית, כאמור לעיל.

           

79.        גם לא שוכנעתי מגירסת התובע שלא ידע כי הוא חותם מול חברה בע"מ. התובע הוא רופא במקצועו, וככזה יש להניח שיודע להבחין בין אדם פרטי לבין חברה בע"מ. בכל מקרה, הוא היה מיוצג בחוזה ע"י עו"ד הלוי, שבוודאי יודעת את ההבדלים בין השניים, ובמודע לא החתימה את הנתבע על ערבות אישית, שכן סמכה על מועד תשלום יתרת התמורה החוזית (כ"נשק" להבטחת כל חוב אפשרי).

            משבחר התובע על דעת עצמו להקדים ולשלם את יתרת התמורה החוזית, מבלי לדאוג ולקבל את כל האישורים ו/או המסמכים המגיעים לו עפ"י החוזה מהנתבעת במועדים הנקובים בחוזה, יש לו להלין בראש וראשונה על עצמו ולא לנסות ולהטיל בנדון חבות אישית כלשהי על הנתבע.

 

80.        גם לא מצאתי לנכון להרים את מסך ההתאגדות של הנתבעת, שכן לא התקיימו בנדון הנסיבות המצדיקות הרמת מסך כאמור בסעיף 6 לחוק החברות, התשנ"ט-1999.

            גם לא היה בכך בכדי להואיל ולחייב את הנתבע, שכן הרמת המסך מייחסת את החוב של החברה לבעל מניה בה, והנתבע כאמור איננו בעל מניות בנתבעת.

 

81.        לאור כל הנ"ל, ובמענה לשאלה השניה שהצגנו בסעיף 9(ב) לעיל, אני דוחה את טענת התובעים לחיובו האישי של הנתבע, כל חיובי הנתבעת הנובעים מהחוזה.

 

ההצהרה המבוקשת בעניין דמי היתר בגין עיסקת פיצול.

 

82.        כאמור, ולנוכח מסקנתנו לעיל, התובעים אינם זכאים להצהרה כי על הנתבעת החובה לשלם דמי פיצול בגין עיסקת המכר בינה ובין התובעים.

            זאת תשובתנו לשאלה שהצגנו בסעיף 9(ג) לעיל.

 

נזקי התובעת.

 

83.        השאלה הרביעית והאחרונה שנותרה לבירור היא - האם הנתבעים הוכיחו את נזקיהם הכספיים המיוחדים הנטענים, או שמא זכאים הם, לנוכח הפרות החוזה היסודיות של הנתבע, אך ורק לפיצוי המוסכם (ראה סעיף 9(ד) לעיל).

 

84.        התובעת טוענת בכתב התביעה כי בגין ההפרות היסודיות של החוזה ע"י הנתבעת, היא זכאית לקבל ממנה פיצוי בגין נזקיה המיוחדים הנובעים מהפרת החוזה, ולחילופין את הפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה.

 

85.        יצויין כי הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה למקרה של הפרה יסודית, אף ללא הוכחת נזק, עומד על סך של 10% מהתמורה, קרי - סך של 7,600 דולר (סעיף 16(ב) לחוזה).

 

86.        בתצהיר עדותו הראשית (ת/3) טוענים התובעים לנזקים כדלקמן:

 

א.         עקב האיחור במסירת האישורים ע"י הנתבעת, נרשמו הזכויות בנכס על שמם רק ביום 6.5.02.

            כל אותה תקופה הם נאלצו להמשיך ולשכור דירה, וזאת עד לתום בניית ביתם במצפה-הילה. העיכוב בבניה, הנובע מהעיכוב ברישום הזכויות על שמם, היה לאורך תקופה של כ- 12 חודשים. התובעים נאלצו לשלם לחודש דמי שכירות בשיעור של 750 דולר, ועל כן הנזק בנדון הוא בשיעור של 9,000 דולר (הנתבע צירף העתק חוזה שכירות שחתם ביום 8.6.01 עם מר גדעון דרורי במצפה-הילה, לתקופה שמיום 1.9.01 ועד 1.9.02, בשיעור של 750 דולר לחודש).

 

ב.         עקב העיכוב במסירת האישורים ע"י הנתבעת שגרם לעיכוב ברישום הנכס על שמם, נאלצו הם, התובעים, להציע את הנכס למכירה במחיר מופחת. מעבר לכך, בתקופת העיכוב גם ירדו מחירי המקרקעין בשיעור של כ- 5-10 אחוזים. בסופו של דבר, הם מכרו את המגרש במחיר של 75,000 דולר. בנדון מעריכים התובעים את ירידת ערך המגרש כתוצאה מכל הנ"ל בשיעור של 10% מסכום מכירת המגרש על ידם, ובסך של 7,500 דולר.

 

87.        הנתבעים דוחים טענות נזק אלה של התובעים בין היתר בנימוק של העדר הוכחה מספקת. 

 

88.        דעתי בנדון כדעת הנתבעים, ואסביר את דבריי.

 

89.        נתחיל דווקא בטענת התובעים כי נאלצו למכור את המגרש במחיר הנמוך ממחיר השוק, בין היתר עקב העיכוב ברישום הזכויות בנכס על שמם, שהבריח קונים פוטנציאלים. בנדון כאמור מפנים התובעים לחילופי המכתבים שצורפו לת/3 בין עו"ד הלוי לב"כ קונים פוטנציאלים.

            דא עקא, שלא ראיתי בחילופי מכתבים אלה כל מחיר נקוב של הנכס, הנדרש מצד התובעים, ו/או רישום המלמד כי ניתנה הנחה כלשהי לקונים פוטנציאלים אלה, עקב העיכוב ברישום הנכס על שמם.

לו רצו התובעים להוכיח כי דרשו בעבור המגרש מחיר מופחת מקונים פוטנציאלים, היו יכולים להביא את אותם קונים, או את באי-כוחם, עימם היו בקשר, לעדות בנדון, אך הם לא עשו כן.

מחדל זה פועל לחובתם גירסתם מכח הכלל המצויין בסעיף 29(ג) לעיל.

לא זאת אף זאת, לא הוכח לי כי מחיר מכירת המגרש ע"י התובעים, בשיעור של 75,000 דולר, היה נמוך ממחיר השוק באותה עת.

הוכחה נאותה של טענה זו היתה צריכה להיעשות באמצעות צירוף חוו"ד שמאי מקרקעין, אולם חוו"ד כזו לא הוגשה.

 

90.        גם לא הוכח לי כנדרש ע"י התובעים כי העיכוב במסירת המסמכים, אשר הוביל לכאורה לעיכוב ברישום הזכויות על שם התובעים, גרמו לתובעים עיכוב בבנייתם, באופן שנאלצו להתחילה מאוחר יותר, ועקב כך לשכור דירה לתקופת התמשכות הבניה הנובעת מהעיכוב.

            התובעים לא הוכיחו לי מתי רכשו את המגרש במצפה-הילה, מתי הגישו את הבקשה להיתר ומתי התחילו בבנייתם בפועל. מבלעדי נתונים אלה לא ניתן להוכיח ו/או לשכנע כי העיכוב בהתחלת הבניה נובע ממחדל כזה או אחר של הנתבעת.

            זאת ועוד - כפי שעולה מהחומר שלפני, התובע התלבט אם לבנות על המגרש הנדון, ורק בחודש נובמבר 2001 (סמוך לפני שליחת מכתבה הראשון של עו"ד הלוי לעו"ד פודורובסקי מיום 18.11.01 להמצאת המסמכים המבוקשים) קיבל את ההחלטה לא לבנות. זו היתה למעשה נקודת הזמן שבה נודע לראשונה לעו"ד הלוי כי התובע שילם לנתבעת את יתרת התמורה החוזית כמפורט בהרחבה לעיל. זו גם היתה נקודת הזמן הראשונה בו החלה עו"ד הלוי לדרוש בכתב מעו"ד פודורובסקי את האישורים הנדרשים להשלמת העברת הזכויות על שם התובעים, שהסתיימה כחצי שנה לאחר מכן.

            עיון בחוזה השכירות שצירפו התובעים להוכחת דמי השכירות הנטענים, כמפורט לעיל, נחתם בחודש יוני 2001 (טרם החליטו סופית שלא לבנות במגרש הנדון), והיה לתקופה שמיום 1.9.01 ועד ליום 1.9.02 (שאף הוארכה לאחר מכן, כרשום בעמ' האחרון של חוזה שכירות זה, עד ליום 31.12.03). מכאן כי תחילת השכירות היתה עוד טרם החליטו אם לבנות אם לאו במגרש הנדון. על כן, קשה לי לקבל את טענת התובעים כי הסכם זה מלמד דווקא על שכירות ארוכה יותר הנובעת מהעיכוב במסירת המסמכים.

            במילים אחרות - גם נזק מיוחד זה לא הוכח לי.

 

91.        בהעדר הוכחת נזק כספי מיוחד, זכאים התובעים לכאורה לקבל מהנתבעת, בגין ההפרות היסודיות של החוזה, אך ורק את הפיצוי המוסכם בשיעור של 7,600 דולר כמפורט בסעיף 16(ב) לחוזה, שהזכאות שלו כאמור היא אף ללא הוכחת נזק.

            סכום פיצוי מוסכם זה גם סביר בנסיבות העניין, ואיננו בבחינת "ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה" (סעיף 15(א) לחוק החוזים תרופות).

            סבורני כי סכום פיצוי זה גם יהיה פיצוי הולם, מעבר להיותו מוסכם, לכל נזק כספי מיוחד אפשרי של התובעים הנובע מההפרה, ככל שהיה כזה (וכאמור נזק כזה לא הוכח לי במידה מספקת). 

 

92.        כאמור, הפיצוי המוסכם הוא בערכים דולרים בשיעור של 7,600 דולר, שישולמו בערכם בשקלים חדשים.

 

93.        התביעה המקורית הוגשה ביום 8.12.03, ועל כן לטעמי זהו המועד הקבוע לשערוך.

            השער היציג של הדולר במועד זה עמד על סך של 4.435.

            על כן, סך פיצוי של 7,600 דולר לאותו מועד, הינו שווה ערך ל- 33,706 ₪.

            סכום פיצוי זה על הנתבעת לשלם לתובע בצירוף שערוך כפי שאקבע להלן.

 

סוף דבר.

 

94.        דין התביעה נגד הנתבע 2 להידחות.

 

95.        דין התביעה להצהרה, כי על הנתבעת 1 מוטלת החובה לתשלום דמי פיצול למינהל מקרקעי ישראל בגין עיסקת המכר הנדונה עם התובעים, להידחות.

 

96.        הנתבעת 1 הפרה את החוזה הפרה יסודית, כמפורט לעיל.

 

97.        בנסיבות אלה, התובעים זכאים לקבל מהנתבעת 1 את סכום הפיצוי המוסכם עפ"י החוזה בערכו בשקלים חדשים, בשיעור של 33,706 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מיום הגשת התביעה המקורית בתאריך 8.12.03 ועד ליום התשלום המלא בפועל.

            סכום זה אני מחייב את הנתבעת 1 לשלם לתובעים.

 

98.        היות והתביעה התקבלה בחלקה נגד הנתבעת 1, אך נדחתה במלואה נגד הנתבע 2, איני עושה צו להוצאות.

 

99.        המזכירות תשלח עותק פסה"ד לב"כ הצדדים בדואר רשום עם אישור מסירה לפי כתובת משרדיהם.

 

ניתן היום י"ב בסיון, תשס"ז (29 במאי 2007) בהעדר הצדדים.

 

חננאל שרעבי,  שופט

ה. זיוית


נוסח מסמך זה כפוף לשינויי ניסוח ועריכה – כל הזכויות שמורות לאתר Robolo.co.il מאגר מידע משפטי


ראשי   |    אודות החברה    |   צור קשר   |   מפת אתר   

רובולו © 2006   |   תנאי שימוש